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李宇嘉:重要信号,房地产迎来重大机遇期!

发布时间:2024-03-11 08:59:53 174人看过


01


顺应民意、尊重规律!


这是管理层对地产的新姿态!


3月5日的政府工作报告,3月9日部长答记者问。其中关于地产,有几个关键的句子:


比如,“城镇化还有很大发展提升空间”。


比如,“房地产还是有很大的潜力和空间”。


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房地产的空间也好、城镇化的空间也好,并不能从城镇人口增量角度看,商品房还有多大空间。为何?大家应该看到了,2022-2023年,我们费了老鼻子劲、用尽了所有政策,但依然没能阻止旧模式下行。2023年,商品房行业投资和销售等主要指标,基本上回到10年前的水平。


说明什么?旧模式穷途末路,不是不为也,而是不能也!当下,尽快推动新旧模式转换,这就是城镇化和房地产的潜力指向。其一,保障性住房为主的三大工程,在旧模式隔壁,再造一个平行的新供求平台;其二,商品房再造基础制度,割自己的命,做刮骨疗伤的革新。


本文先讲第一个!




02


近期“两会”政府工作报告,对地产更强调的是“防风险”。也就是,先灭火,处置旧模式的风险隐患,再谋未来。近期,项目“白名单”融资对接,优化调控政策等,就是让风险冲击不要那么大。不过说真的,这两年从恒大到众多家民企,风险蔓延真的是难以避免。


但并未如市场所预期的那样,政策会放水救市。相反,救市比较克制,除保交楼、保合规项目(白名单),大尺度救市并未到来。也好理解,去腐生肌、推陈出新;风险爆发的另一面,就是告别旧模式,躲不过去,可能也是必经之路。这一点似乎达成一致,正如部长所讲:


需要强调的是,对严重资不抵债、失去经营能力的房企,要按照法治化、市场化的原则,该破产的破产,该重组的重组。对有损害群众利益行为的,坚决依法查处,让他们付出应有的代价。


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注意的是,这方面一直强调“市场化、法制化”。告别旧模式、转向新模式,需要承受阵痛!这个阵痛,就是通过“市场化、法制化”出清风险。推陈出新,才能彻底让风险打住!


工作报告提出,健全风险防控长效机制!


怎么健全呢?其中之一就是加快构建房地产发展新模式”。也就是说,单靠需求端疲于奔命地救市、疲于奔命地灭火,根本控制不住风险。让新的“立”起来,风险自然就收缩了。


3月9日答记者提问时,部长提出,构建发展新模式,这是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。所有念想,指向新发展模式了!理解新发展模式,遵循两个前提:


一是,适应新型城镇化发展趋势。


二是,适应房地产市场供求关系变化。

 

新型城镇化的发展趋势是什么?


简单讲,就是“市民化”的诉求。目前,3亿人群已进入城市(还有1亿留守人群)但无法“市民化”。诉求就是能在城市获得认同、能扎根下来,享受城市居民基本、体面的公共服务。


简单来讲,就是获得感、幸福感、安全感!


房地产市场供求关系发生根本变化,不只是简单的供求量的比对,而是旧模式的供求平衡被打破了旧的供应模式不再适应新的需求。换句话讲,3亿规模的年轻人、新市民、外来人群,工薪阶层、人才群体、户籍无房户等等,无能力、也不愿意去支撑旧商品房的模式。

 

这就是为何?商品房市场屡提不振




03


春节前后,年轻人、新市民、人才、工薪群体最多的一线城市,也收缩了住房限购的范围,松绑了贷款条件,但并未迎来需求的报复性反弹,反而是“不care”的趋势。很多人拿买涨不买跌说事。有少许这个因素,但绝非主流。主流是买不起、不想买,不愿意拿青春赌明天。

你可以说,这是消费观念的重大变革,或者说是,告别高速增长和泡沫经济后,全社会的预期大幅回撤,少些浮华,多些真诚。进一步讲,人生苦短、做回自己,不要无谓的东西。

因此,在此次政府工作报告中有关“促消费”这一段,没有提促进住房消费。说明什么呢?在当前微观体验不佳的情况下,再提促进房地产消费,真的不合适宜政策正在顺应民意。
 
2023年底的中央经济工作会议提出,“注意把握和处理好速度与质量、宏观数据与微观感受、发展经济与改善民生、发展与安全这四组关系”。大家好好想一想,是不是这个意思?

问题是,对楼市的关切落空了,落空了就不关切了,不关切就‘哀莫大于心死’,后面的事就难办了。不管是楼市上半场全民趋势的炒房,还是楼市下半场全民趋势的“不care”,微观是理性的,但加起来的宏观就是不理性的。微观趋势不可违,站在管理者角度,尽快打造新模式。

基本路径,就是“两个重构”:

一是,重构市场和保障关系,大规模建设保障性住房。在旧模式的边上,另起炉灶,建立全新的供求体系,这就是配售型保障性住房,就是针对人才、工薪群体建立独立的住房循环体系。


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过去,也多次强调过保障,但改革是倒逼的,今天才真正被逼到墙角了。


二是,重构商品房的基础制度体系,让其真正成为美好生活升级诉求的实践场所。


对商品房要做刮骨疗伤的改革。为何要对商品房模式革命呢?大家可以从近期出险传闻的稳健性企业可见一斑。其背后的问题,并非经营的问题,而是过去楼市繁荣期,普遍式的套利。

 

未来的场景是:保障性住房解决刚性需求,商品房解决改善型需求!





04


部长答记者问,讲到:
 

关于落实《政府工作报告》的部署,我们将聚焦稳市场、防风险、促转型,重点抓好3件事。稳市场、防风险,这两个好理解,就是稳住旧模式、防止风险蔓延,不要让其过快下行。

 

促转型方面,一手抓配售型保障房建设,一手抓租赁型保障房供给,以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化方式,着力解决新市民、青年人、农民工等等住房的问题,让他们放开手脚为美好生活去奋斗。这些都是顺应民意,遵循规律,都是切切实实的居住诉求。

 

2023年底,领导人视察上海闵行区新时代城市建设者管理者之家长租公寓,该项目为上海构建“一张床、一间房、一套房”多层次住房保障体系的组成部分。


其中,“一张床”主要面向保安、保洁、快递、环卫工人等城市一线劳动者;“一间房”主要面向刚步入社会的新市民、青年人;而“一套房”则主要面向企事业单位管理人员、科创人才和家庭型客户。


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对建筑工人来说,他们可能中长期都不会在上海买房,需要的就是“一张床”,希望租金尽可能低(越低越好,赚钱寄回家里)、距离建筑工地尽可能近(满足倒班需求),有免费的网络服务、简单的公共厨房,有充足的流量刷短视频,有老乡聚会的场所,这是他们眼里的“好房子”。


如果再探讨外卖小哥、房产中介、保洁保安、小白领等,他们的住房需求与建筑供地工人又不一样。这可能是租赁的多样化需求。买房的多样化需求也有。比如工薪阶层、各类人才。


尽管多样化,但也有共性,比如成本低(房价为同区域房价的40%-50%)、区位好(半小时左右的通勤)、品质好(至少和商品房差不多)、配套足(与城市居民均等化的公共服务)等。


这是新时期住房需求的新图谱,尽管无法带动商品房的开发、销售,无法维持商品房的景气度,但它能让房地产行业的体量保持在高位,能带动上下游循环,能稳定开发投资的规模。


更重要的是,它能彻底改变城市二元结构,将数以亿计的人群纳入到国内大循环的链条中,真正将全球最大规模的市场优势发挥出来。其释放出来消费动力、内需动力才是被真正看中的。


部长重点强调,保障性住房既是利民之举、发展之计,也是转型之策。所以,也就不奇怪,为啥吹响号角的14号文,以“国发”(而非“国办发”)来发布,重视程度可见一斑。甚至可以说,它是站在促进实现共同富裕和中国式现代化战略全局高度作出的重大工作部署。





05


2月5日,福州现场会总结第一批项目之后,现场就部署了第二批的任务;紧接着就是3月1号西安现场会推进第二批项目。新的筹建机制,就是项目清单制、入库制,自上而下部署和推动,提级审核;自下而上报项目来完成部署,这是从未有过的重视,不上量不罢休。

直接管项目,这是第一次!


试想一下,当中心区、次中心区大量质优价廉(价格只有商品房40%-50%)的保障房上市,会是什么场景?那就是类似2023年深圳人才房的景象——大热大卖!很简单,供应匹配需求。


深圳70%的常住人口无房,谁没有“住房梦”呢?但同时,商品房却卖得很艰难。为什么,供需不匹配。市场需要的,就是这类低价的人才房。深圳的人才房,类似于配售型保障性住房。


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表:2022年以来深圳已入市人才房销售情况


2023年,深圳人才房大卖,给配售型保障房做了最好的实验,也是大规模建设配售型保障房的最佳注解。10亿平米的商品房底线,基本是旧模式的产物,很难守得住。与其如此,不如做配售型保障房。这样,行业体量保住了,上下游保住了,就业保住了,这才是最关注的。


当然,商品房市场,还很重要,毕竟它未来是改善型住房需求的主场战,但需要做刮骨疗伤的改革——从供地到开发、销售、交付等基础性制度。配售型保障房异军突起、商品房革命后再出发,加上城中村改造、保租房等等,这些都是房地产的发展空间、城镇化的发展潜力。


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